こんにちは、伊東です。
2009年から洋菓子店を経営しています。
国内2万2000店中、食べログTOP100のお店を運営中。
「だいたい〇〇円という目安ってあるの？」
①『スケルトン』か『居抜き』か
②「居抜き」が必ず安い訳ではない
③目安となる基準について
洋菓子店・ケーキ屋の内外装費の必要資金の目安
①『スケルトン』か『居抜き』か？
契約する物件の状態によって、本当に大きく変わります。
【スケルトン物件の場合】
こんなイメージの物件です。
コンクリート打ちっぱなしで、天井も壁も何も無い状態です。
簡単にメリット・デメリットをまとめます。
・自由にレイアウトを組むことができ、自分の理想の店舗づくりが出来る
【デメリット】
・コストがかさむことがある
→壁・天井を一から作るため、余計コストがかかる
・元に回復する義務がある
→スケルトンで借りて、スケルトンで返す場合が多い
【居抜き物件の場合】
『居抜き物件』は、スケルトン物件の反対です。
前テナントの残置物がある状態で、造作譲渡という形で残置物を含めて後のテナントが引き継ぐ場合もあります。
簡単にメリット・デメリットをまとめます。
・前テナントの設備・内装を活かすことが出来る場合は大きくコストダウンできる
・水回りや配管、配電などが全テナントの仕様となるとレイアウト等の自由度が減る・全テナントの仕様・設備容量などによっては、スケルトン物件の方が安く済む場合がある
②『居抜き』が必ず安い訳ではない
上記でも記載していますが、居抜きだから必ずスケルトンより
安くなるということはありません。
・電気容量が不足し、主幹から工事する必要があり、大きな費用が逆にかかる
・排水・配管・配電・ガス配管をどうしても変更が必要になり、既存設備を一旦解体し、再度各設備を組み直すことになり、多大な費用がかかる
などなど『想定外』の事が起きる場合があります。
③目安となる基準について
スケルトンか、居抜きかによっても変わりますし、
居抜きだから「安い」という訳でもないため、答えとしては、
「物件ごとに異なる」
としかいえないのですが、それでは不安だと思いますので
大体の目安となるのは以下です。
坪単価30万でおさめるのはなかなか大変だと思います。
坪単価40万位はいってしまうのではないでしょうか。
まとめ
①『スケルトン』『居抜き』それぞれに【メリット】と【デメリット】がある
②『居抜き』だから安くなるとは限らないので専門家の力を借りて、内見すること
③目安は、坪単価30～50万円前後。
ただし、物件により大きく変わる。
坪単価30万円 →→ 600万円
私の実際の取り組み例です。
200万下がりました。
